La NSR 10 vigente en Colombia, establece en la sección J.4.3 — SISTEMAS Y EQUIPOS PARA EXTINCIÓN DE INCENDIOS, lo siguiente:
J.4.3 — SISTEMAS Y EQUIPOS PARA EXTINCIÓN DE INCENDIOS
Toda edificación debe disponer de recursos para la extinción del fuego cuyas características dependen del grupo de uso en que se clasifique. Los sistemas y equipos deben diseñarse e instalarse de acuerdo con los requisitos mínimos especificados en el presente Capítulo. Luego de instalados, deben mantenerse periódicamente para garantizar su adecuada funcionalidad en cualquier momento. Los sistemas hidráulicos deben tener inspección, prueba y mantenimiento, las cuales se realizan de acuerdo con la norma NFPA 25.
De acuerdo a esto, los sistemas de extinción a base de agua deben ser mantenidos de acuerdo a la NFPA 25, Standard for the Inspection, Testing, and Maintenance of Water-Based Fire Protection Systems, cuya edición actualizada es la 2026. En esta serie de artículos sobre Mantenimiento de Redes Contra Incendios, hoy hablaremos sobre el marco ideológico o metodológico de esta norma, y cuáles son las implicaciones legales de algunos de sus requisitos.
Alcance de la NFPA 25
Esta norma establece los requisitos mínimos para la inspección, prueba y mantenimiento periódicos de los sistemas de protección contra incendios basados en agua, así como las medidas que deben adoptarse cuando se planifican o identifican cambios en la ocupación, el uso, los procesos, los materiales, los riesgos o el suministro de agua que puedan afectar al rendimiento del sistema basado en agua.
Es importante comprender que la NFPA 25 proporciona requisitos mínimos para las actividades de IPM. El propietario puede solicitar que el contratista de inspección realice un nivel más alto de inspecciones y pruebas, siempre que esto se haya discutido durante las negociaciones del contrato con el contratista. Un propietario también puede solicitar frecuencias de IPM que difieran de las prescritas en la norma, basándose en los resultados de un análisis de ingeniería. Las frecuencias identificadas en dicho análisis de ingeniería deben ser revisadas y aprobadas por la Autoridad Competente (AHJ) antes de su implementación.
Los tipos de sistemas abordados por esta norma incluyen, entre otros: sistemas de rociadores, sistemas de tubería vertical y mangueras, sistemas fijos de agua pulverizada, hidrantes privados contra incendios, sistemas de agua nebulizada y sistemas de agua/espuma.
Los suministros de agua que forman parte de estos sistemas, tales como las redes privadas de servicio contra incendios y sus accesorios, las bombas contra incendios y los tanques de almacenamiento de agua, así como las válvulas que controlan el flujo del sistema, también están incluidos en esta norma.
Lo que no está incluido en la NFPA 25 es lo relacionado con los sistemas de detección y alarma de incendios, por lo tanto, la inspección, prueba y mantenimiento (IPM) requeridos por la NFPA 72 deben ajustarse a la NFPA 72, y la IPM requerida por esta norma debe ajustarse a esta norma. La NFPA 25 no aborda la totalidad de la inspección, prueba y mantenimiento de los componentes eléctricos del equipo de detección automática de incendios utilizado para activar sistemas de preacción y diluvio, los cuales son abordados por la NFPA 72. Asimismo, esta norma no aborda todos los requisitos de IPM de los componentes eléctricos de un sistema de protección contra incendios a base de agua que son competencia de la NFPA 72.
No obstante, existen ocasiones en las que una sola inspección o prueba puede cumplir con los requisitos tanto de la NFPA 25 como de la NFPA 72 (por ejemplo, la operación de un interruptor de supervisión o tamper switch). Esta norma no requiere necesariamente que se realicen dos inspecciones o pruebas separadas en el mismo componente, siempre y cuando:
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La inspección o prueba cumpla con los requisitos de ambas normas.
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La persona que realiza la actividad esté calificada para realizar la inspección o prueba requerida por ambas normas.
La NFPA 25 y la NFPA 72 abordan componentes comunes, tales como los interruptores de flujo de agua. Aunque los comités técnicos de cada documento han trabajado para coordinar los requisitos, la frecuencia y los métodos para inspeccionar, probar y mantener estos componentes podrían diferir. Los párrafos 1.1.1.2 y A.1.1.1.2 establecen que los dispositivos deben ser inspeccionados, probados y mantenidos de acuerdo con los requisitos de la norma aplicable.
De igual manera, ciertas inspecciones, pruebas o actividades de mantenimiento pueden activar otros requisitos adicionales. Por ejemplo, si se cierra una válvula durante parte de la prueba o mantenimiento del interruptor de supervisión de la válvula, el Capítulo 13 requeriría una prueba de estado de la válvula (valve status test) o, posiblemente, una prueba de drenaje principal (main drain test).
Al considerar el uso de una sola prueba para satisfacer tanto la NFPA 25 como la NFPA 72, es importante investigar los requisitos jurisdiccionales con respecto a licencias y certificaciones. Algunas jurisdicciones prohíben que una sola persona realice pruebas tanto para sistemas de supresión como de alarma debido a restricciones de licencia.
En el ejemplo anterior, podría permitirse al técnico probar el interruptor de supervisión de la válvula (parte eléctrica), pero podría no estar autorizado para realizar la prueba de estado de la válvula o la prueba de drenaje principal (parte hidráulica). Sin embargo, en muchas jurisdicciones, una sola persona podría tener licencia o certificación para múltiples competencias.
El propósito fundamental de la NFPA 25
El propósito de la NFPA 25 es proporcionar requisitos que aseguren un grado razonable de protección para la vida y la propiedad contra incendios, a través de métodos mínimos de inspección, prueba y mantenimiento (IPM) para sistemas de protección contra incendios a base de agua. Adicionalmente. el propósito de la NFPA 25 es asegurar que se mantenga el estado operativo del sistema, con independencia de su diseño e instalación.
A menos que se establezca lo contrario en la NFPA 25, no se requiere que el inspector verifique la idoneidad del diseño o la instalación del sistema. El requisito de evaluar la idoneidad o precisión del diseño o la instalación, o la capacidad del sistema de protección contra incendios para proteger el edificio o su contenido, no forma parte de los requisitos de inspección, prueba y mantenimiento periódicos de esta norma. Si bien esta norma no exige que un inspector evalúe la idoneidad o precisión de un sistema, no prohíbe al inspector o a la contratista hacer recomendaciones u observaciones al propietario del sistema relacionadas con la necesidad de evaluaciones o modificaciones en interés de la seguridad humana y contra incendios. Estas recomendaciones y observaciones no deben formar parte del informe de inspección, como tampoco propuestas de mejoras de diseño o instalación, salvo solicitud expresa del propietario.
La NFPA 25 no es de ninguna manera un manual de mantenimiento, sino una recopilación de las buenas prácticas de Inspección, Prueba y Mantenimiento que aseguren un grado razonable de protección para la vida y la propiedad contra incendios manteniendo la operatividad de los sistemas incluyendo los déficits o problemas de origen de los mismos.
La responsabilidad del propietario o representante designado.
Tenga en cuenta que el propietario o su representante designado es la única persona a la que esta norma asigna responsabilidad específica. Aunque la Autoridad Competente (AHJ) se define en el Capítulo 3, y varias secciones requieren la participación de la AHJ, esto es solo en el contexto de que el propietario solicite la aprobación o consulta de la AHJ.
Del mismo modo, aunque la persona calificada que realiza las inspecciones y pruebas suele ser un contratista, la responsabilidad de todas las tareas de la NFPA 25 recae en el propietario o su representante designado.
Alcance de la Responsabilidad del Propietario
El propietario del inmueble o su representante designado es el único responsable de la correcta inspección, prueba, mantenimiento y gestión de desconexiones (impairment management) de los sistemas de protección contra incendios a base de agua, de acuerdo con esta norma.
Contratos y Acuerdos de Servicio
La mayoría de los propietarios contratan un servicio para cumplir con al menos algunos de los requisitos de IPM (Inspección, Prueba y Mantenimiento) de la NFPA 25. Muchos malentendidos sobre las expectativas del propietario y del proveedor de servicios contratado pueden eliminarse con acuerdos bien redactados que incluyan:
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Alcances de trabajo detallados.
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Exclusiones.
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Restricciones de cronograma.
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Términos y condiciones.
Al contratar servicios, los propietarios deben exigir la verificación de que el proveedor de servicios y el personal estén calificados y, cuando sea necesario, tengan los permisos adecuados para realizar las tareas contratadas.
Aplicación y Cumplimiento Legal
En muchas jurisdicciones, la NFPA 25 se incorpora por referencia en la legislación (como en el caso de la NSR10). Sin embargo, debido a la limitación legal o de recursos y personal, las AHJ a menudo no pueden hacer cumplir activamente la norma en esas jurisdicciones. Por lo tanto, incluso si la AHJ no está solicitando activamente un informe de IPM, el propietario debe seguir el programa de IPM delineado por la NFPA 25.
Sobre la calificación de los contratistas de IPM
La inspección, prueba y mantenimiento deben ser realizadas por personal calificado para las tareas específicas que se ejecuten, de acuerdo con la NFPA 25. En este punto quiero resaltar por qué la frase “tareas específicas” (specific tasks) es vital aquí:
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Personal Calificado vs. Certificado: La norma usa la palabra Qualified (Calificado), no necesariamente Certified (Certificado).
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Calificado significa que la persona tiene el conocimiento, la formación y la experiencia para hacer el trabajo de manera segura y correcta. Esto es importante porque permite flexibilidad: un técnico puede ser muy competente (calificado) inspeccionando rociadores, pero no tener idea de cómo arrancar una bomba diésel.
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Para las tareas específicas: Esta es la restricción legal. Tener una certificación general no habilita a nadie para tocar todo.
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Ejemplo: Si tienes un técnico experto en Bombas (NFPA 20), él es “personal calificado” para el Cuarto de Bombas, pero no es calificado automáticamente para probar un sistema de Espuma (NFPA 11/16) si no tiene entrenamiento específico en eso. Esta frase protege al propietario: no basta con contratar a una “empresa de incendios”; deben enviar al técnico correcto para el equipo correcto.
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Ejemplos de Personal Calificado
Los siguientes son ejemplos de personal calificado:
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Personas certificadas por una organización de certificación de protección contra incendios reconocida a nivel nacional y aceptable para la Autoridad Competente (AHJ).
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Personas registradas, con licencia o certificadas por una autoridad estatal o local para realizar la inspección, prueba y mantenimiento (IPM) de sistemas de protección contra incendios a base de agua.
Niveles de Competencia: Mantenimiento General vs. Especializado
Muchas frecuencias de IPM requeridas, tales como las inspecciones diarias, semanales y mensuales para verificar la posición adecuada de las válvulas o el mantenimiento requerido de la presión de aire y agua, pueden ser realizadas por el personal de mantenimiento del edificio o por el mismo propietario o su designado.
Sin embargo, otras funciones requeridas deben ser realizadas por personal con conocimiento y capacitación especializados. Ejemplos de actividades de IPM que típicamente requerirían personal más calificado incluyen, entre otros:
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Realizar y evaluar pruebas anuales de bombas contra incendios.
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Realizar pruebas de disparo de válvulas (trip testing).
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Pruebas de sistemas de espuma.
Importancia de la Competencia en Ausencia de Supervisión
Muchas ubicaciones podrían no tener interacción o supervisión por parte de una AHJ (o contacto con consultores de riesgos de compañías de seguros actuando como AHJ, etc.). En estos casos, las tareas de IPM que podrían afectar adversamente el desempeño del sistema deben ser completadas por personal calificado con conocimiento y capacitación especializados que sean aceptables para la AHJ. Esto podría incluir personal registrado, con licencia o certificado por una organización nacional reconocida, o por una autoridad estatal o local. Dicho personal calificado típicamente tiene la competencia no solo para completar la tarea de IPM, sino también para comprender los criterios de desempeño previstos del sistema y el impacto potencial del trabajo que se está realizando.
El término personal calificado que se define en la NFPA 25 no debe confundirse. La calificación es el nivel mínimo de capacitación y experiencia técnica que exige esta norma, mientras que el licenciamiento (otorgamiento de licencias) es una función gubernamental/administrativa. Independientemente de si la jurisdicción exige una licencia para realizar trabajos de IPM, la persona que realiza el trabajo debe estar calificada.
En Colombia no existen en la actualidad este tipo de “licencias” por lo cual, el personal o la contratista de IPM solo debe demostrar que es calificado y que posee la experiencia o certificaciones requeridas para ejecutar las tareas de IPM.
El Error clásico de Concepto sobre el Alcance de los planes de IPM
Una de las aplicaciones erróneas más comunes de la NFPA 25 surge de no comprender completamente el alcance del documento. La NFPA 25 tiene la intención de confirmar la funcionalidad de los componentes del sistema que están instalados, no de asegurar que el diseñador haya diseñado el sistema correctamente y observado las reglas de la norma de diseño e instalación. Esta mala aplicación del alcance a menudo puede conducir a disputas entre propietarios, inspectores y la Autoridad Competente (AHJ) cuando se presentan ciertas condiciones en un edificio.
Expectativas vs. Realidad
En algunos casos, el propietario tiene la expectativa de que el inspector contratado no solo esté buscando elementos de “desgaste y deterioro” (wear and tear) asociados con los sistemas a base de agua, sino que también esté dando al sistema un “visto bueno de cumplimiento” desde una perspectiva de diseño e instalación también. El nivel de esfuerzo para producir esta validación integral es significativamente mayor que lo que la norma NFPA 25 pretende y requiere que un inspector entregue, aparte de que una contratista de IPM no necesariamente debe ser una experta de diseño e instalación de sistemas contra incendios. Dicho de otra manera, la empresa de mantenimiento tiene como única responsabilidad, una vez establecido su alcance legal de trabajo, es asegurar que se mantenga el estado operativo del sistema, con independencia de su diseño e instalación. En pocas palabras, si una condición encontrada en campo no cumple con la norma de diseño, pero los componentes observados están en buenas condiciones de funcionamiento, esto no se consideraría una deficiencia o deterioro según la NFPA 25.
Relación de la NFPA 25 con el Marco Legal Colombiano
Es fundamental precisar la naturaleza jurídica de la norma NFPA 25 en el contexto colombiano. Si bien la NFPA 25 es un estándar internacional, su aplicación en Colombia adquiere un carácter vinculante a través del Reglamento Colombiano de Construcción Sismo Resistente (NSR-10). Es importante aclarar que la NSR-10 no es una “ley” en el sentido estricto legislativo, sino un Reglamento Técnico de obligatorio cumplimiento expedido bajo el Decreto 926 de 2010, el cual reglamenta la Ley 400 de 1997.
¿Qué implica esto? El incumplimiento de la NFPA 25 no constituye un delito per se (no es “ilegal” en el sentido de que conlleve multas o cierres por el simple hecho de no tener un registro de mantenimiento), pero sí representa un incumplimiento normativo que acarrea consecuencias en dos frentes:
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Carácter Vinculante (Administrativo y Contractual): La sección J.4.3 de la NSR-10 establece explícitamente que “Los sistemas hidráulicos deben tener inspección, prueba y mantenimiento, las cuales se realizan de acuerdo con la norma NFPA 25”. Esto convierte al estándar en un requisito técnico obligatorio para quienes resulte vinculante.
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Responsabilidad Civil (La “Debida Diligencia”): En caso de un siniestro donde el sistema falle, no contar con el mantenimiento bajo NFPA 25 demuestra negligencia por parte del propietario o administrador. Al ser la norma referenciada por el reglamento técnico nacional, se convierte en el estándar mínimo de cuidado o “debida diligencia” exigible ante un tribunal civil.
Por lo tanto, aunque no realizar el mantenimiento no sea un acto ilegal inmediato, sí es una omisión que deja al propietario expuesto a sanciones administrativas, rechazo de indemnizaciones por parte de aseguradoras y demandas civiles por responsabilidad patrimonial.
Conclusiones Clave
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Responsabilidad Intransferible: La responsabilidad final del funcionamiento del sistema recae exclusivamente en el propietario o su representante designado, no en el contratista, los bomberos o la aseguradora.
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Mantenimiento vs. Diseño: La NFPA 25 busca garantizar la “funcionalidad” operativa actual del sistema (desgaste y deterioro), no auditar ni recertificar la idoneidad del diseño original (NFPA 13/14). Un error de diseño no es necesariamente una deficiencia de mantenimiento.
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Competencia Técnica: El personal debe ser “calificado” para la tarea específica. En Colombia, ante la ausencia de licencias estatales específicas para IPM, la demostración de competencia técnica y experiencia del contratista es el estándar a seguir.
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Interacción con Otras Normas: Existe una frontera técnica entre la NFPA 25 (Hidráulica) y la NFPA 72 (Alarmas), pero se permite la coordinación de pruebas siempre que el personal sea competente en ambas disciplinas.